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    房屋限购政策下代持协议的效力问题及其风险防范

    发布时间:2021-07-21   阅读:639次
     

    近日,笔者接到不少咨询,咨询者为规避房屋限购政策所带来的购房不便,想通过房屋代持的方式购买房屋,即实际购房者采取借有购房资格之人的名义来购买房屋,与其签订房屋代持协议,约定代持房屋相关内容,待实际购房人满足购房条件后再将房屋转移登记到实际购房人名下或根据实际购房人指示处分该房屋。笔者在接受该类咨询的同时,也就房屋代持协议效力问题及相关风险防范做一个简单梳理,与大家分享。

    代持协议的效力问题:

    据《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

    (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三) 以合法形式掩盖非法目的;

    (四) 损害社会公共利益;

    (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

    因此,在一般的房屋买卖过程中,如出现实际购房人不具有购房资格而签订代持协议的情况下,由于不存在欺诈、胁迫等手段,不损害国家、他人或公共利益,不属于基于非法目的,亦不违反法律、行政法规等强制性规定,仅仅违反了当地限购政策的,因其不具备法定的无效事由,应认定合同有效。同时,若此时实际购房者具备了产权过户转移登记现实条件,则可要求名义人将房屋登记变更至自己名下。

    需要特别注意的是,上述情况仅针对普通房屋买卖。对于经济适用房而言,由于其是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难而提供的政策性住房,一般对购房者的户籍及社保缴纳的年限有硬性要求。此类因自身不符合相应户籍要求及社保缴纳年限规定而无购房资格的人,以他人名义购买经济适用房的行为,一定程度上损害了社会公共利益。因此,通常情况下对于借名购买经济适用房协议的效力应以确认无效为原则。

     

    代持协议的风险防范:

    (一)签订代持协议时,应明确约定产权的真正归属,并约定代持者擅自处置财产给实际购房者造成损失的赔偿责任,并寻求第三方的见证以增加证明效力。

    (二)若涉及到贷款,实际购房者应与代持人在协议中明确约定,由实际购房者控制用于扣划贷款的银行卡,按月往银行卡内存入按揭款,并保留相关的转账明细。

    (三)实际购房人应保留好购房款的支付凭证,尽量选择银行转账或柜台存款的方式进行。同时,可以在转账的同时备注上钱款用途,如“购房首付款”、“购房定金”等。

    (四)购房过程中产生的票据、合同、资金凭证以及房产证原件均应由实际购房者进行保管,避免代持人用以欺骗善意第三人。

     

         由于限购政策的出台,导致房屋代持协议的普遍性及风险性增加,大家在考虑规避限购政策带来的购房不便的同时,也应该注重保障自身的权益,切不可因急于购房,而错信他人,最终致使自己的利益受损。


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