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    买卖拆迁安置房,要注意哪些?

    发布时间:2021-07-21   阅读:199次
     

    近期上海楼市成交量慢慢回升,关于房地产买卖的法律咨询也随之增多,其中动迁安置房的买卖与一般的新建商品房和二手房买卖又有较大的差异,咨询中对于该类房屋买卖疑问较多,本期笔者梳理了关于拆迁安置房的买卖及相关注意事项,供参考。

    一.      拆迁安置房的买卖合同效力如何?

    如果该拆迁安置房已经取得权属证书且限制上市交易时间届满的,当然可以交易,该类的拆迁安置房与一般的房屋买卖交易没有区别,不在本文讨论范围内。如果该拆迁安置房还未取得权属证书,甚至都还没有建成,是否可以买卖?根据《民法典》《城市房地产管理法》未取得权属证书的房地产是不得转让的,但对于本文讨论的拆迁安置房的买卖,笔者认为,“不得转让”的限制在于不得办理产权过户登记,而买卖双方关于房屋买卖的约定并协商一致在限制交易期满后再过户等真实意思表示应属有效,双方关于拆迁安置房的买卖合同亦合法有效。

    二.      拆迁安置房买卖合同约定注意事项

    安置房的特殊性必将导致合同内容约定与一般的房屋买卖合同不同,提示以下几点签约注意事项:

    1.    出售人适格。一般情况下,出售人在签约时只能提供其签署的拆迁安置协议,但拆迁安置协议仅需代表人签署,无须所有被征收人都签字确认,因此购买人应确认所有的被征收人都同意出售该房屋,同时,在合同中要明确约定合同签署人若隐瞒其他被征收人信息或未征得其他人同意出售房屋,最终导致的违约责任,均由签署人承担。

    2.    出售人的办证义务约定一定要明确。安置房买卖合同签署当时,出售人并未办理房屋权属登记,因此在合同中要明确约定,若该拆迁安置房的开发建造公司通知出售人办理房地产权证(小产证),出售人必须接到通知后第一时间报送办理产证的材料,若超过合同约定时间,必须明确约定违约金。同时也要明确约定,待出售人取得小产证后,需在合同约定时间内协同买受人办理产权过户手续。

    3.    户口不得迁入约定。与一般的房屋买卖不同,拆迁安置房的买卖合同在签署当时不会存有户口,但安置房买卖合同交易时间较长,且长时间仍在出售人名下,出售人完全可能因为不想继续交易而“制造麻烦”,笔者建议,在常规的户口迁出条款中再约定不得迁入的内容,给于想“制造麻烦”者一定的事先约束。

    4.    合同履行中婚姻状况变化或继承发生的约定。安置房买卖合同履行时间较长,不排除交易双方的婚姻状况或家庭状况发生变化,建议在合同中约定,任何状况的出现均以合同签署当时双方意思表示履行,所有家庭成员已经明确知晓并遵照履行,若家庭成员的不配合履行,导致的任何损失均有合同签署人承担。

    5.    情势变更的约定。安置房买卖合同履行会受到政策调整的影响,并且履行时间长,极有可能遇到在履行期间的政策变动,因此建议在合同中约定,如果地方政府的政策发生变动,调整动迁安置房的交易限制,则按照实施政令。

    6.    安置房的物品及资料收集。一般情况下,在买受人交付大部分房款后,出售人会先将房屋交付给买受人,但此时离双方交易过户还有较长时间,作为买受方,为以后的安心居住,同时保障自身权利,应向出售人索要与房屋有关的物品及资料,在此建议尽可能多的收集取得包括:房屋所有钥匙、门卡、动拆迁补偿安置协议复印件、交房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、业主手册(物业服务手册)、房屋维修合同、出售人已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费收据、公共事业费票据等。

    三.      买卖拆迁安置房的相关风险

           拆迁安置房的买卖合同合法有效,但并不代表履行没有风险,相比一般的房屋买卖合同,此类合同履行具有一定的风险。首先,此类合同的履行时间较长,受政策影响大,一旦政府进一步限制此类房屋的交易,可能会直接导致合同不能继续履行,而一般情况下,买受人已经支付了大部分房款,并且买受人已经装修完毕并实际居住在房屋内,一旦无法履行一定会导致相应损失。其次,近年的房地产市场价格一直处于上涨趋势,房屋一旦大幅增值,则会导致出售人心理失衡,进而会阻碍合同履行,包括前文讲的不办理小产证、不协同过户,甚至出现恶意违约等,买受人处境则较为被动,可能会有相应的损失。最后,也提醒下出售人,房屋的大幅度增值而导致的单方面违约,不一定就能利益最大化了,一旦买受人起诉出售人违约,是可以选择适用合同约定的违约金条款还是主张实际损失,显然,增值后的房屋价格与买卖合同约定的价差,完全可以作为因出售方违约而导致购买人的实际损失来主张。


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