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    购房人买二手房必知的几个要点

    发布时间:2021-07-05   阅读:270次
     

    房屋在出售时是否存在法院查封或者抵押的情形?

    考虑到二手房屋一旦被法院查封,将无法顺利办理过户,且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此,购房者在签订购房合同前,应当要了解清楚该二手房的产权状况,是否已被法院查封。对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间,建议购房者在购房合同中要求房东承诺,一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东原因导致房屋被法院查封的,购房者有权立即解除合同,并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失。特别提醒:对于低于市场价格的二手房,购房者需要格外注意,售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产,故其开价非常低。对于该情况,建议购房者与售房者详细交流了解情况后,再确定是否要购买该房屋。即便要购买的,建议大部分资金全部进入资金托管账户,以保证资金安全。

    房屋是否设立了居住权?

    202111日起,《民法典》正式实施,其增设了居住权制度,即居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立,自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的,且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制,购房者在购买二手房时,应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权,建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

    房屋在出售前是否已出租给他人?

    鉴于“买卖不破租赁”原理,购房者在购买房屋之前,应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的,购房者即便已经购买了该房屋,也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此,建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人,违反该承诺的,购房者有权要求解除合同并要求房东承担相应的违约责任。若该房屋内确实有租赁关系存在,购房人也愿意接受该租赁关系的,则建议要求承租人签署一份《放弃优先购买证明》,以充分保障购房人的购买权。

    房屋的学区功能是否已经使用?

    很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后,可以立即使用该房屋的学区功能,为此,购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能,提前向所在学校及教育部门了解入学政策,核实入学指标的使用情况。同时,建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区,明确约定对应的学校、一定年限内无占用入学指标,同时约定不能实现“学区房”的合同目的,买方有权解除合同并要求赔偿损失等。

    房屋是否有人员户口登记?

    户口迁移登记属于行政管理事项,法院不会受理要求迁移登记的诉讼请求,因此建议在合同中约定一定的尾款作为户口迁移的保障,同时约定一旦发生户口不能及时迁移出售方需承担的逾期违约责任。特别提醒:《上海市常住户口管理规定》第32条规定,房屋所有权或公房承租权因交易已发生转移,房屋原有户口人员拒绝迁出或者无法通知的,公安机关可以直接将其户口迁至社区公共户。根据该条规定,上海对于房屋交易而滞留的户口,可通过迁入社区公共户得到解决,因此建议购房人在合同中增加约定,除承担违约责任外,购房人可依据该规定,向公安机关申请户口迁至社区公共户的条款。


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