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    房屋买卖的那些事儿

    发布时间:2021-07-05   阅读:387次
     

    房屋买卖是家庭生活中的一桩大事,其中的法律关系错综复杂,今天为大家简单整理几个方面,供大家参考。

    1. 限购导致合同无法履行的责任认定

    AB在中介处签订购房合同,约定双方在2018429日之前签网签合同。B支付定金5万元。在合同的实际履行过程中,A429日前往中介公司准备签约时,却被告知B因为属于外地单身人士而不具有上海市的购房资格,双方因此当日未能签约。A起诉主张要求没收B支付的定价5万元。

    法院认定:认定双方未能在约定的日期前签署网签合同的原因在于B当日不具有上海市的购房资格。买卖双方最终未能签署网签合同的责任应当在于B一方。B存在违约行为。本案应当适用定金罚则。

    法院判决:B付给A5万元定金应当予以没收,归A所有。

    【解析】在房屋买卖合同签订前,买受人已经限购仍然签订合同的,应认定买受人对合同不能履行存在过错。买受人明确告知了出售人限购情况,双方仍签订合同的,双方均存有过错。在合同签订之后,网签之前,买受人丧失购房资格的,一般认定双方均无过错。

                       

    2. 交易过程中,卖家违约,如果房价上涨,可以主张差价损失吗?

    甲将自己的房屋出售给乙,双方签订网签合同约定,房屋总价款98万元,双方3个月之内办理过户手续。合同还约定了付款方式及违约责任。合同签订后甲按约支付了部分房款35万元。但到了过户时,中介与乙都向甲发通知催促过户。甲通过微信告知乙不再出售房屋,要求解除合同。乙遂向法院起诉,乙认为甲方不按约出售房屋,如果自己另行购房,将支付额外的房屋差价。在审理过程中,双方对房屋的市场价值无法达成一致,于是委托司法评估,房屋经评估现值为190万元。

    法院认定: 房屋出售方的违约行为违背诚信原则,致买受方遭受的可得利益损失,应由出售方赔偿。

    法院判决 :法院综合考虑合同履约情况,违约过错程度、市场房价涨跌因素,酌定损失范围。

    【解析】房屋差价损失属于守约方可得利益损失。关于房屋差价损失如何认定,应综合运用可预见规则、损益相抵原则、减损原则、过失相抵原则确定。一种情形:买方起诉前已经与他人就涉案房屋签订了买卖合同,因卖方违约导致不能履行的,可参照两份合同价格的差额及因违约导致的损失来认定。另一种情形:卖方在发生争议时将涉案房屋出售给他人并取得差价的,两次售价的差额可以视为买方的实际损失。

     

    3. 无权处分合同有效吗?怎么主张权利?

    甲在某市拥有一套住房,甲与其配偶乙生育2个子女丙和丁。甲去世后,乙主动公证放弃对房屋的继承份额。之后,丙在未与丁协商的情况下,将房屋出售给了戊。在戊要求办理过户手续时,丙拒绝。戊起诉到法院,要求丙配合办理过户,同时承担违约责任。丙抗辩称,丁对房屋也享有继承份额,丁没有在房屋买卖合同上签字,丙是无权处分,所以合同无效。

    法院认定:丙未经丁同意处分二人共有房屋,属于无权处分。但涉及的合同效力不受影响。鉴于房屋共有人丁不同意过户,故戊要求过户没有法律依据。

    法院判决:支持戊要求丙支付违约金的诉请,驳回戊要求过户的诉请。

    【解析】无权处分情形下形成的合同属于当事人之间的债权负担行为,应当认定有效。至于涉及无权处分,无权处分行为不发生物权变动的效力。守约一方可以依据合同要求对方承担违约责任。此处需要特别指出,讨论无权处分的问题是以买受人是善意第三人为前提,如果有证据买受人并非善意,则可以恶意串通为由,主张合同无效。

     

    4. 签了《带看单》却通过其他中介签约,算“跳中介”吗?

    AD中介工作人员带领下,看了B的房屋。A签署了D中介提供的格式版《带看单》,其中约定“经我公司介绍购买房屋时需要支付房产成交总额1%的佣金。经我公司介绍上述房产后,无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交,均视作为我公司介绍,应当支付佣金”。D中介提供的房屋报价为480万元。此后AB以及C中介签订房屋买卖居间合同,约定以460万元购买系争房屋,同日A还签署了C中介提供的《佣金确认书》,支付佣金4万元。D中介得知房屋已经出售后,多次向A催讨佣金,最后诉至法院,要求判决A支付佣金。

    法院认定:D中介并未取得房屋的独家销售代理权,其他中介也发布了该房屋的信息,D中介并非系争房屋信息的唯一获得途径。买方有权选择中意的中介公司促成房屋买卖合同成立,且A也实际向C中介支付了佣金,所以A的行为不构成跳中介。

    法院判决:驳回D的诉请。

    【解析】居间合同禁止“跳单”格式条款,是中介机构为了保护自身合法利益,在提供一定中介服务后,防止当事人利用已获得的服务进行私下交易设置的。并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。


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