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    二手房买卖中的户口迁移

    发布时间:2020-06-30   阅读:417次
     

    二手房买卖是一个相对复杂且专业度较高的买卖过程,可能会涉及到转移登记、抵押登记、税费缴纳、物业更名、户口迁移等,其中大多问题都可以通过买卖合同约定来确定买卖双方间的权利义务内容,但户口迁移问题因涉及到公安机关的行政行为,一旦买卖双方产生争议诉至法院后,法院不会就户口迁移的请求进行受理,这样将导致购买人陷入不利,并隐藏着诸多风险。

     

    一、户口逾期迁出的危害

    1.债务纠纷问题:当前房主出现债务纠纷问题时,银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票;

    2.新增人口问题:前房主在一定情况下是可以增添新户口的,一旦发生这种情况,将会继续增加购房者户口迁移的难度;

    3.价值问题:现在大家对户籍的问题越来越重视,那么在你需要转卖的时候,极有可能影响到房屋成交价。

    4.拆迁问题:目前拆迁补偿的情况虽然是以房屋价值及房屋所有权人为主,但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口,因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

    5、学籍问题:很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房,如果前户主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。

     

    二、在签二手房买卖合同时如何约定户口问题?

    买卖双方在签订房屋买卖合同时,需要约定户口迁移的条款,即在规定日期之前,售房者必须迁出户口,如果发生逾期迁移,可以约定每逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金,直到房内户口全部迁出为止。如果买卖双方在合同中有上述约定的话,那么一旦售房者未及时将户口迁移,买方可以根据合同约定向售房者主张违约金。目前法院基本都会支持买方的这一诉请。

     

     

    三、逾期迁出户口的违约金标准

     

    合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,如果在购房合同上,约定了逾期迁出户口的违约金问题,在售房人不能按照合同约定履行时,就需要支付违约金。

    但是违约金的支付没有统一标准,按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。也就是说,法院会根据过错程度酌情调整违约金,具体为多少,还要看具体的案子。根据目前的判例来看,法院判决的户口未迁移而承担的违约金以7-8万较多。

     

    四、律师提醒

    首先作为买房人,也应该积极主动地对于交易对象做全面了解,可要求售房人配合,双方一起到房屋所在地的派出所查询该房屋内是否有户口,不可完全依赖售房人或中介的单方反馈信息。如果是通过中介操作的话,要求中介机构出具书面核实报告,并加盖公章,防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。一旦发生争议,可要求中介承担连带责任。

    其次,在合同中一定要约定户口迁移的违约金条款,这是作为约束售房人迁移户口的重要手段,也是保障之后一旦诉讼,法院支持买房人的主要依据。

    再次,必须注意的是,合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。当然,若售房人同意,迁移时间能越往前越好。

    最后,我们还可以通过预留户口迁移的房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明,先迁户口然后再交付该尾款,约定好顺序防止对方恶意违约。

    户口迁移看似一个小问题,却会隐藏诸多风险,买房人除了要主动了解调查户口状况外,更应明白如何从买卖合同条款上更好的保护自己!


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