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    二手房买卖过程中的风险责任承担

    发布时间:2020-06-30   阅读:759次
     

    二手房买卖交易双方对于各自可能存在的风险高度重视,或根据自身的经验,或听从身边朋友、律师的建议,尽可能地避免自身风险。我们往期的文章中也聊了很多关于二手房买卖过程中双方应注意及避免的交易风险,但我们很少关注房屋在转移过程中发生风险应由谁来承担的问题?本期我们就来聊一聊二手房买卖风险责任。

     

    一.什么是房屋买卖风险责任

    二手房买卖过程是一个相对复杂且专业的流程,短则1-2个月,长则需要数月,买卖双方签订买卖合同后,并不能马上完成产权过户手续,因而会有一定的风险责任。大家可以想象一下,在一个历时数月的交易过程中,完全有可能会发生如地震、失火、洪水、泥石流等导致房屋毁损的情况。这里所说的风险责任是指因为不可抗力或意外事件而非当事人的过错导致标的物(房屋)毁损灭失,损失由谁承担的责任。

     

    二.责任承担

    根据合同法规定:标的物的毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担。如果房屋的买受人实际接收并占有、控制、使用该房屋,已经不在产权人的控制之下,风险责任应由买受人承担,这符合合同法原则。但是,我国合同法也充分尊重双方当事人的意思自治,只要交易双方在合同中明确约定房屋风险责任的承担,仍应根据双方的意思表示。以上海市房地产买卖合同为例,合同第七条约定:“上述房地产风险责任自该房地产权利转移/转移占有之日起转移给乙方”。该条款明确给与买卖双方自行约定风险转移的时间节点,即权利转移或转移占有。买卖双方可以就房屋的风险责任转移时间约定为房地产登记机构变更购买人为权利人之日起或双方交接房屋之日起。提示:这里的“权利转移”是指房地产登记机构已经完成权利人的变更登记之日起而非很多人理解上的向房地产登记机构提出变更申请之日。

     

    三.律师建议

        既然给与房屋买卖双方风险责任转移时间节点的选择权,那么该如何选择?一般情况下,结合目前上海二手房买卖合同的签署习惯,选择“权利转移”作为风险责任转移时间节点较为普遍,主要因为根据一般的上海二手房买卖交易流程,“权利转移”之日是房地产登记机构已经完成转移登记,整个房地产交易流程已临近尾声,从法律上讲,该房屋权利人也已经是买受人了,买受人在领取新的房地产权利证书后双方即将交接房屋或可能已经进行了房屋交接,此时作为风险责任转移时间节点即符合合同法原则又贴合交易习惯。那么,什么情况下需要选择“转移占有”作为风险转移时间节点?目前二手房交易过程中很多房东会要求延后交付或售后返租。律师建议,若双方同意延长整个交易过程并交房时间晚于一般交易习惯或房东售后返租等买受人不能及时占有房屋的情形,则选择“转移占有”作为风险责任转移时间节点更符合公平原则,从而保障交易双方利益。


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