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    恋爱期间购置的房屋,分手后该归谁?

    发布时间:2017-09-28   阅读:776次
    爱情是幸福甜蜜的,在幸福甜蜜的恋爱中,或为了表达忠心、或为了深入了解、或为了谈婚论嫁,恋爱双方经常会“共筑爱巢”——购置房屋。然而,缘份是一种很玄的东西,“七分靠打拼、三分天注定”,开了花的恋情未必都能结果。待到分手的那一刻,蓦然回首,爱巢中的爱或许所剩无几,但巢却坚固依旧(多数还涨价了)。那么问题来了,为什么“分手容易分房难”,此前所购置的房屋权属该如何确定?

    领证了以后所有事都归《婚姻法》和三个司法解释管,但“恋爱法”貌似还没有提上修订的议事日程,因此我国目前在法律层面对上述问题并没有予以明确的规定,各个地区的法院在处理时依照对现有法律的理解不同,所持的观点也有所不一。

    第一种观点认为,根据《物权法》的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定进行登记”。因不动产登记具有公示效力,故房屋产权应以不动产权利登记为准。由其在房屋登记为按份共有的情况下,表明共有人之间不论购房时出资是否存在差异,在房屋产权登记时已经确认了各自享有的权利份额,该份额一经确认不得随意更改。

    第二种观点认为,恋人之间基于想要订立婚姻关系为目的购置房产,在共有双方购房出资存在差异的情况下,一方所获超过其出资比例的产权份额系另一方出资人给予的附条件的赠与。根据《合同法》的规定,“赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务”。在附条件赠与的情况下,只有满足了所附条件,赠与才算完成,否则受赠人应当予以返还。因此,恋爱关系的终止意味着赠与条件无法满足,与赠与对应的产权份额也应归还实际出资人。

     

    司法实践

    以上两种观点在不同地方的法院均曾被引以为断案依据但笔者认为第一种观点过分强调了物权的公示及其背后的推定效力却忽略了物权的登记会因为错误而需要法律程序(如诉讼)予以纠正的事实,同时也忽略了共同共有人有对房屋进行析产的权利;而第二种观点虽然从理论上更贴合实际,但过于一刀切式地否认了未出资(出资少)一方在双方共同关系中出金钱方面以外其他方面的隐性贡献,略显不公。

    幸而上海市高院曾在《关于审理分家析产案件若干问题的意见》中对此问题所有涉及:恋爱期间共同购房,乙方未出资但产权登记为两人共有,“共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有以协议的,应当考虑共有人对公有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜”。这一规定是在上述第二种观点的基础上,更全面、合理、公平地对处理现实问题所作出的意见。故上海各级法院不仅在处理恋爱期间乃至婚后一方出资登记在双方名下的房产处理上都会适用这一规定。

     

    律师建议

    经历了爱情的甜蜜和分手的苦涩后相信谁也不希望来一场“轰轰烈烈”的官司。所以:

    1、建议广大沉浸在爱河中的伴侣们在购房的同时签订一份君子协议,毕竟此时的关系尚未得到法律保护,虽说爱情的小船并非说翻就翻,但备一件“救生衣”总好过“自由泳”。不要太介意世俗的眼光,好的协议是对双方的公平保护;如果怕吃亏,那就请律师朋友帮个忙,当然这不是免费的(善意提示:请善待你的律师朋友……)。

    2、如果没有协议,建议动辄一掷百万甚至千万金博爱侣一笑的土豪和非土豪朋友,保留好所有的与购房有关的交易凭证,包括但不限于合同、发票、缴税凭证、付款凭证、还贷凭证……总之各种凭证;建议拿不出或者不愿拿这么多钱的而名字也出现在房产证上的另一方,也尽量保留好所有能够证明为了这个“爱巢”付出的所有凭证,毕竟对公有房屋的贡献不仅限于现金这一方面。如果不懂应该保留,那也去问一下律师朋友吧(同上)。

    3、以上两条建议都可以在法庭上对房产份额的确认产生决定性的影响,还有一条建议,虽然未必适用于法庭,但有利于排毒养颜、延年益寿、化解矛盾、节省司法资源、构建和谐社会……那就是心态要平和(当然,仅指在正常恋爱情况下)。恋爱中也好、婚姻里也罢,双方共同购置的房屋是双方感情生活的载体,它的价值不仅仅只是中介公司挂牌的那个数字,更是两个人情感历程的见证。即使它没有成为最后的婚房,但它曾经也是彼此承诺的象征:难道你忘了当初在房产证上加她/他名字时的海誓山盟?难道你也忘了当初他/她让你在交易中心签字时的信誓旦旦?如果还记得,那么现在不是我出钱的房子我何苦耿耿于怀不愿放手?他/她也真心真意待我这些岁月多让几个百分点的产权又如何?笔者见过很多当事人与昔日恋人对簿公堂只是“咽不下这口气”(虽然对诉讼律师来说这并不是坏事),但如果大家的心态可以平和一些,或许恋人真的不用“反目”。

     

    虽然你的恋人不能陪你到最后,但请你相信,你的律师会一直在你的背后……挺你!


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