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    买了开发商的“类住宅”,如何维权?

    发布时间:2017-08-28   阅读:862次
         笔者近期代理一起房屋买卖合同纠纷,当事人为购房人,在20171月初,看中本市嘉定某楼盘(房屋性质为办公),开发商在广告中及样板间布置都是以商住两用对外销售宣传,购房人在销售人员的催促下,仅签署认购书的情况下就支付了一半房款。之后,因为政府对类住宅整顿,停止所有合同网签,导致购房人暂时无法继续房屋交易,要求开发商退还购房款,经过几次交涉,开发商称因为政府限售,资金周转问题,无钱退还之前支付的购房款,故最后涉诉。笔者接案后,基于当事人利益最大化原则,从多角度分析本次政府限售开发商应承担的相应责任,从而有效确定诉讼请求及诉策略,现整理成文,与大家分享。

     

    一、“三倍赔偿”几乎不可能实现

    虽然有《消费者权益保护法》第五十五条第一款关于三倍赔偿的规定,也有《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》关于支持购房人依法维护合法权益的政府明文支持,但是从法律上讲“三倍”的赔偿很难适用于商品房买卖。三倍赔偿之所以很难实现,一方面是因为在适用法律时,法院更多地适用“特别法”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》;另一方面,是因为“欺诈”不成立。

     

    1、法律适用上的障碍

    《消费者权益保护法》第五十五条第一款规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。”在商品房买卖中,买房人相对于开发商来说确实是消费者,应当受到消费者权益保护法的保护,但是这种保护更多的是通过“特别法”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来实现的。如第八条【具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。】和第九条【出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。】规定的“一倍”的赔偿就已经是惩罚性赔偿了,就已经是不同于平等主体之间签订的合同的“填平原则”的损害赔偿了。当然,在房价上涨非常快的背景下,“一倍”不一定能弥补买房人房屋差价等损失。在这种情况下,买房人可以要求开发商赔偿房屋差价等损失。【注:一倍的赔偿明显不适用于本文讨论的“类住宅”的赔偿

     

    2、严格意义上的“欺诈”不成立

    《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。 购房者购买商品房时,开发商至少已经取得了预售许可证(否则购房者可以要求一倍赔偿),购房者可以通过去相关行政部门查询等方式获取相关土地的规划用途,房屋的规划、设计等,像“商改住”这种“欺诈”行为完全可以被购房者发现。现实中,买房人在购买“类住宅”时基本都是明知该项目属于“类住宅”的,但是由于没有购房资格、侥幸、投机等原因和动机才购买了“类住宅”。从这个角度讲,买房人也是有过错的。因此,严格讲,开发商并未构成法律概念上的“欺诈”

     

    二、购房者可以向开发商主张违约责任

     

    1、居住功能是开发商的承诺,属于合同条款

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”开发商在销售“类住宅”的时候一般会把居住功能作为一个重点来宣传,这样,不论开发商与购房者所签订的预售合同等合同中是否约定了房屋的用途是居住,居住功能都包含在了开发商与购房者的合同之中。

     

    2、开发商构成违约

    由于政府《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》等政策文件的出台,导致了开发商不能按照原来的约定履行(过户并交房给购房者可以实现居住功能,并且可以在保留居住功能不变的前提下转卖的房屋),开发商构成违约。并且由于开发商私自变更规划和房屋用途,本身是有过错的,其应当预见到自己的这种违规操作可能会被查处,导致自己卖房的合同不能按约履行,因此不构成不可抗力【《合同法》第一百一十七条第二款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。】,不能免责。此外,即便开发商没有过错,其违约责任还是成立的,因为违约责任是无过错责任,但是在法院在调整违约金的时候会将过错作为一个参考因素。

     

    3、购房者可以向开发商主张违约责任

    开发商构成违约,购房者可以依据合同的约定向开发商主张违约金,违约金条款不能直接适用或者约定的违约金低于其实际损失的,购房者可以要求开发商赔偿其预期可得利益等损失【《合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,…… 《买卖合同司法解释》第二十九条:“买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。】。由于相关政策的出台,“类住宅”的价格会有所下跌,所以购房者主张房屋差价并不能完全弥补其损失(包括现有利益损失,如交通费;和可得利益损失,如房屋正常交易可以获得的利益)。但是,换个角度看,购房者对于合同不能履行也有过错(购房者明知“类住宅”是违规的还购买),其本身也应当承担一定的责任。从这个角度讲,主张房屋差价作为购房者的实际损失是公平的。


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