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    房屋限购政策下代持协议的效力问题及其风险防范

    发布时间:2017-08-23   阅读:760次
    为规避房屋限购政策所带来的购房不便,购房者大多会采取方式之一便是借有购房资格之人的名义来购买房屋,随后再与其签订代持协议,以代持所购买的房屋。那么,关于这类为规避限购政策而签订的合同是否有效、如何规避其中的法律风险就成了急需讨论和明确的问题。
           为规避房屋限购政策所带来的购房不便,购房者大多会采取方式之一便是借有购房资格之人的名义来购买房屋,随后再与其签订代持协议,以代持所购买的房屋。那么,关于这类为规避限购政策而签订的合同是否有效、如何规避其中的法律风险就成了急需讨论和明确的问题。

     

    限购政策下代持协议的效力问题:

    据《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

    (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三) 以合法形式掩盖非法目的;

    (四) 损害社会公共利益;

    (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

    另,据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

    因此,在一般的商品房买卖过程中,如出现实际购房人不具有购房资格而签订代持协议的情况下,由于不存在欺诈、胁迫等手段,不损害国家、他人或公共利益,不属于基于非法目的,亦不违反法律、行政法规等强制性规定,仅仅违反了当地限购政策的,因其不具备法定的无效事由,应认定合同有效。同时,若此时实际购房者具备了产权过户转移登记现实条件,则可要求名义人将房屋登记变更至自己名下。反之,若其仍然不具备购房资格,法院一般会判定解除该代持协议。

    需要特别注意的是,上述情况仅针对商品房。对于经济适用房而言,由于其是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难而提供的政策性住房,一般对购房者会的户籍及社保缴纳的年限有硬性要求。此类因自身不符合相应户籍要求及社保缴纳年限规定而无购房资格的人,以他人名义购买经济适用房的行为,一定程度上损害了社会公共利益。因此,通常情况下对于借名购买经济适用房协议的效力应以确认无效为原则。

     

    限购政策下代持协议的风险防范:

    在前述代持协议有效且能够履行的前提下,如何进一步规避代持协议的法律风险,也尤为重要。

    一般而言,签订代持协议的风险较大,在实践中出现的纠纷亦不在少数。比如代持协议的约束力问题,公证处通常会因房屋代持协议的签订本意为逃避限购政策且存在较大的纠纷隐患及公证风险较大等原因而对办理房屋代持协议的公证存有疑虑,从而导致其不愿出具相应的公证文书,从而致使该协议无法被公证,只在协议内具有约束力。因此在部分纠纷案例里,很多代持者私自买卖、抵押房产,并因善意取得原则,实际购房者最终将会陷入房、财两空的困境。

    为避免不必要的纠纷,建议采取以下几种防范措施,以规避风险:

    (一)签订代持协议时,应明确约定产权的真正归属,并约定代持者擅自处置财产给产权人,即实际购房者造成损失的赔偿责任,并寻求第三方的公证或见证以增加证明效力。因实际购房者一般会与自己信任的人,如好友,近亲属等人签署代持协议,若无第三方的证明,则可能会被认定是代持人为逃避法律责任与实际购房者相互串通,代持协议系为对抗诉讼特意签订的。因此单凭一纸代持协议,是无法充分证明代持关系的存在的。

    (二)若涉及到贷款,实际购房者应与代持人在协议中明确约定,由实际购房者控制用于扣划贷款的银行卡,按月往银行卡内存入按揭款,并保留相关的转账明细。

    (三)实际出资人应保留好购房款的支付凭证,建议资金流转不要通过支付现金,尽量选择银行转账或柜台存款的方式进行。同时,可以在转账的同时备注上钱款用途,如“购房首付款”、“购房定金”等。

    (四)购房过程中产生的票据、合同、资金凭证以及房产证原件均应由实际购房者进行保管,避免代持人用以欺骗善意第三人。

     

           以上,为防范代持协议法律风险的一些粗浅建议。由于限购政策的出台,导致房产代持协议的普遍性及风险性增加,各位在考虑规避限购政策带来的购房不便的同时,也应该注重保障自身的权益,切不可因急于购房,而错信他人,最终致使自己的利益受损。


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